Trajano Ribeiro Advogados

Airbnb e os Condomínios Residenciais

A Convenção Condominial pode ser entendida como a “lei” que regula as relações dos condôminos entre si e frente a terceiros. Atualmente, deverá toda Convenção Condominial, necessariamente, estabelecer a finalidade e descrever as áreas comuns regulando o seu uso conforme dita o Novo Código Civil (Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002) e a Lei 4591 de 16 de dezembro de 1964 que dispõe sobre o condomínio em edificações.
A convenção está para o condomínio, assim como a Constituição está para um país. Cabe a convenção regular a administração do patrimônio comum, o uso das diferentes partes e, até mesmo, as penalidades cabíveis por seu descumprimento aos seus membros.

É evidente que as normas da legislação prevalecem sobre qualquer pacto privado, mas por meio da convenção que se detalha a organização interna do condomínio. Doutrinariamente, prevalece o entendimento de que a convenção não é um contrato, e sim, um ato-regra ou ato-norma, tese defendida pelo falecido jurista Caio Mário da Silva Pereira.

A natureza estatutária da convenção é que a diferencia de um contrato e essa natureza fica evidenciada no fato de que ela deve ser respeitada por todos, mesmo aqueles condôminos ou ocupantes que não a tenham aprovado ou assinado

Da diferença entre locação e hospedagem
É um equívoco comum pensar que a locação por meio do Airbnb se enquadra na hipótese de locação por temporada prevista na Lei 8.245/1991.
A Lei de Locações veda (proíbe) hospedagem ‘por hora’, ‘dia’, ‘parte do imóvel (cômodos)’ com caráter claramente de mercancia, atípico, inominado, onde o pactuado entre as partes não põe a salvo os direitos dos condôminos e a responsabilidade civil necessária na defesa da integridade do patrimônio comum.
A locação por diária traz encargo excessivo e desnecessário a portaria de prédios residenciais, que na maioria das vezes fica responsável por liberar as chaves, cadastrar veículos, liberar acesso a áreas comuns, atendimento a reclamações, orientações de destinos e fornecedores, funcionando como recepcionistas de hotel e não porteiros. E os prédios não tem essa estrutura, e no caso nem possui pessoal controlando a portaria com treinamento para tanto, colocando em risco à segurança dos moradores.
A exploração da unidade na modalidade de hospedagem, típica das locações do Airbnb, é regulada pela Lei 11.771/2008, que trata das hospedagens para turismo e estabelece uma série de requisitos para funcionamento deste tipo de atividade.
A Lei sobre a Política Nacional de Turismo dispõe no artigo 24 que para os meios de hospedagem obterem o cadastramento precisam possuir licença de funcionamento, ou no caso de condomínios residenciais possuir licença de construção para esse formato prevendo a viabilidade de se fornecer serviços de hospedagem no ato constitutivo ou na convenção do condomínio.
O próprio Airbnb divulgou nota na imprensa afirmando que “é uma plataforma na internet que conecta viajantes com pessoas que têm um quarto ou imóvel e queiram alugar por temporada, conforme está previsto na legislação brasileira. Para garantir uma experiência positiva para todos, o Airbnb estimula a comunicação detalhada sobre as “regras da casa” e dos condomínios no anúncio, e destaca a importância do diálogo para que os prédios estabeleçam regras justas e claras aos proprietários e hóspedes.”
O Airbnb ao qualificar os usuários como hóspedes demonstra que a modalidade de locação por diária oferecida não se enquadra nas leis brasileiras do inquilinato.
Do Descumprimento da Convenção
A mudança de finalidade da unidade viola, além da convenção, o inciso III e IV do artigo 10 da Lei 4591/1964:
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
Manter a finalidade residencial da unidade também é um dever do condômino, previsto no Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
É um direito dos demais condôminos tomarem providências para sanar o uso indevido da unidade de outrem no prédio, conforme dispõe o códex civil:
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança
Neste sentido, a legislação prevê a aplicação de multas seja no âmbito do código Civil Brasileiro (parágrafo 2º do artigo 1336), seja na lei que regulamenta os condomínios em edificações (parágrafo 1º da Lei 4.591/64):
CCB – Art. 1.336. São deveres do condômino:
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Lei 4591/64 – artigo 10 – deveres do Condômino

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.

A legislação prevê o agravamento das penalidades em caso de desídia contumaz do condômino em respeitar as regras da convenção:

CCB – Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Conclusão
Neste sentido, é praxe a previsão contida nas convenções de condomínios, com finalidade residencial, de previsão de pagamento de multa por infração e havendo contumácia, aplica-se o disposto no parágrafo único do artigo 1337 do CCB, estabelecendo o valor da multa pelo décuplo de uma cota no rateio geral de despesas.
Recomenda-se que a pauta do edital de convocação da assembleia condominial que for votar o assunto enumere as questões que serão tratadas, estabelecendo a necessidade de quórum especial, tanto para deliberar sobre a aplicação de multa ao proprietário que estiver descumprindo a convenção condominial, bem como já prevendo a possibilidade da majoração da penalidade por contumácia;
Por fim, é importante que o condomínio venha a regular a locação por temporada, diferenciando a mesma da atividade de hospedagem, estabelecendo limites de pessoas por unidades, tempo mínimo de locação e regras de segurança para uso das partes comuns do edifício.
Os regulamentos internos e convenções condominiais fazem lei entre as partes, notadamente pelo princípio do “pacta sunt servanda” e, neste sentido, tanto por previsão da convenção registrada, quanto por deliberação da Assembleia Geral Ordinária do Condomínio está ou pode ser vetada a atividade de hospedagem ou locação por diária com alta rotatividade.

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